不利因素

1、方家栏地区位于东塔机场东南部，往西部出行必须要绕着机场大院走方家栏路、方明街、或上木厂，多少都会有些远，如果赶上早晚高峰时段很堵车；虽然新开了东塔桥，但是桥南还未完全开发，还没形成经济圈，人气不旺。

2、这个地区没有九年制学区，最近的小学在新生活广场边，还是在胡同里，没有公交车，学校规模还小对于佳和、御龙的孩子来说还是太远，接送不方便。初中更不用说了，好像在泉园一路那边有个82中，那里更远。

3、没有大医院，小型的社区诊所有几个，老年人生病多选择在这些地方扎针。

4、这片很多小区的物业不好、丽都、佳和不是很清楚，芳芳园、凌云都是弃管小区，御龙业务和物业一直有纠纷。

有利因素（听说的或猜测的，仅供娱乐，别往心里去）

1、金杯汽车厂搬迁了，三年内搬走，那地据说让万科买走了，万科入住相应的配套应该能提升一下，周边房子也应会水涨船高。

2、在德氏冷饺边上有个51高中，据说这个学校要搬走，七中或文艺二校要在此建分校；33、佳和新城别墅区现在看上去建的差不多了，大门都有保安站岗了，那么一大片别墅挺高大上的，周边配套的学校、医院也应该有吧，作为邻居的小区也应该能跟着享享福

你的提问不够具体，另市场预测本身就是不负责任的行为（因素太多，基本没有人能百分百安全）

所以我只说投资价值如何最大化

关于经济活跃度。方家栏属于沈阳老城区，你到铁西、沈北的马路上随便找个人问问方家栏在哪，很多人根本不知道。因为铁西沈北属于新城区，基本新流入的人口较多，年轻人多，经济活跃。相反，方家栏本地人多，老龄化，经济不活跃。新城区的年轻人都不知道方家栏，更不会去方家栏置业。

根据租售比。方家栏很多房屋是老破小，现在的年轻人不喜欢，年纪大的基本都有房子住，面临出租难的问题。就算出租了，租金不会高。所以如果是老破小果断出手换品牌开发商。（如果有拆迁补偿的另考虑）

如是新盘，可保留，但是自己计算同等价位不同区域的租售比，看是否值得更换。